近日，河北省肅寧縣一小區(qū)因物業(yè)公司服務(wù)不達(dá)標(biāo)，小區(qū)業(yè)主多次維權(quán)無果，開始拒交物業(yè)費(fèi)。令人沒想到的是，小區(qū)物業(yè)公司竟然不給業(yè)主升級(jí)門禁卡，導(dǎo)致業(yè)主無法乘坐電梯上下樓。隨后，媒體記者聯(lián)系了該小區(qū)物業(yè)公司工作人員。工作人員表示，由于部分業(yè)主沒有按期交物業(yè)費(fèi)，致使他們管理困難，長(zhǎng)此以往會(huì)影響物業(yè)公司的整體運(yùn)營(yíng)。迫于無奈，小區(qū)物業(yè)公司才出此下策。

近年來，因物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主為此拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)為催交物業(yè)費(fèi)而停水停電、限行電梯等行為，導(dǎo)致物業(yè)與業(yè)主之間矛盾升級(jí)，不斷引發(fā)網(wǎng)友對(duì)于物業(yè)費(fèi)的討論。那么，業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)被關(guān)閉乘電梯權(quán)限，違法嗎？業(yè)主對(duì)物業(yè)公司提供的服務(wù)不滿意，能拒交物業(yè)費(fèi)嗎？如何正確維權(quán)？物業(yè)費(fèi)隨意漲價(jià)合理嗎？如果業(yè)主無故拒交物業(yè)費(fèi)，有什么法律后果？

一起來看《法治日?qǐng)?bào)》律師專家?guī)斐蓡T、北京大成（深圳）律師事務(wù)所合伙人劉廷彥律師的專業(yè)解讀！

1、物業(yè)公司通過禁用電梯、限進(jìn)車庫(kù)、停水停電等方式催收物業(yè)費(fèi)，是否?合法?？

物業(yè)公司的這種做法?屬于?違法?行為?。電梯、車庫(kù)等屬于業(yè)主共有部分，業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，物業(yè)公司是受托管理建筑物及其附屬設(shè)施等共有部分，禁用電梯、限進(jìn)車庫(kù)屬于有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，未經(jīng)業(yè)主共同決定，物業(yè)公司無權(quán)自行決定。

同時(shí)，民法典第九百四十四條第三款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)”，不得采取停水停電停熱停氣的方式，是因?yàn)槲飿I(yè)公司只是代收水電供暖費(fèi)，并不享有供水供電供暖供氣權(quán)。目前基于該條的前述精神、法理及“等”字，司法實(shí)踐中認(rèn)為?禁用電梯?、限進(jìn)車庫(kù)（僅限于業(yè)主共有的車庫(kù)）也應(yīng)當(dāng)?包括?在?內(nèi)，因?yàn)槲飿I(yè)公司也不享有電梯、車庫(kù)（僅限于業(yè)主共有的車庫(kù)）的共有和共同管理權(quán)，所以不得采用此類方式催交物業(yè)費(fèi)。

嚴(yán)格來說，車庫(kù)需要進(jìn)一步考慮細(xì)分，如果車庫(kù)并非屬于全體業(yè)主共有的類型或?qū)儆谌朔李愜噹?kù)（所有權(quán)屬國(guó)家），而是由開發(fā)商享有所有權(quán)的私有車庫(kù)，那么在開發(fā)商授權(quán)物業(yè)公司可限制進(jìn)入的情況下，物業(yè)公司應(yīng)可禁止進(jìn)入開發(fā)商私有的車庫(kù)，當(dāng)然，這可能還要再進(jìn)一步考慮車庫(kù)是否存在車位租用，是否存在車位已銷售或贈(zèng)與給了被限入車庫(kù)的業(yè)主等因素。

業(yè)主有義務(wù)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同支付物業(yè)費(fèi)，若?業(yè)主違反合同逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，依據(jù)民法典第九百四十四條第二款等規(guī)定，物業(yè)公司首先應(yīng)當(dāng)催告業(yè)主在合理期限內(nèi)支付，催告是前置程序，合理期限屆滿業(yè)主仍不支付的，物業(yè)公司可以通過訴訟或仲裁來解決爭(zhēng)議，請(qǐng)求支付物業(yè)費(fèi)，而不是采取禁用電梯?卡權(quán)限、停水停電等措施。

2、業(yè)主對(duì)物業(yè)公司提供的服務(wù)不滿意，能拒交物業(yè)費(fèi)嗎？如何正確維權(quán)？

民法典第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

因此，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司提供的服務(wù)不滿意，一般情況下不能直接拒交物業(yè)費(fèi)，但在特定條件下可以合理拒交或減少支付。業(yè)主和物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，這是一種雙務(wù)合同，雙方都有相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。物業(yè)公司有義務(wù)按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主有義務(wù)支付物業(yè)費(fèi)。只要物業(yè)公司履行了基本的合同義務(wù)，業(yè)主就不能隨意拒交物業(yè)費(fèi)。

但是，如果物業(yè)服務(wù)存在違反法律法規(guī)、安全保障明顯不到位等重大瑕疵的，物業(yè)費(fèi)可以適當(dāng)減免；因物業(yè)服務(wù)瑕疵導(dǎo)致的損失，業(yè)主可以要求物業(yè)公司進(jìn)行賠償。比如合同約定每天清掃樓道兩次，但實(shí)際上一周都沒有清掃一次；或者合同約定電梯每月維護(hù)兩次，但物業(yè)公司長(zhǎng)期不維護(hù)，導(dǎo)致電梯頻繁故障。在這種情況下，業(yè)主可以收集相關(guān)證據(jù)，如照片、視頻、維修記錄等，證明物業(yè)公司沒有履行合同義務(wù)，先與物業(yè)公司協(xié)商要求整改和減免物業(yè)費(fèi)。如果協(xié)商無果，業(yè)主可以通過向相關(guān)部門投訴或者向法院起訴的方式，請(qǐng)求適當(dāng)減少物業(yè)費(fèi)的支付。

3、物業(yè)費(fèi)漲價(jià)，業(yè)主必須交嗎？物業(yè)費(fèi)隨意漲價(jià)合理嗎？

業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛，很多情況下是由于物業(yè)公司擅自上漲物業(yè)費(fèi)或者物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位造成的。物業(yè)費(fèi)不是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的決定性因素，但卻是重要的影響因素。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，同一小區(qū)的物業(yè)費(fèi)也不是一成不變的。確立合理的物業(yè)費(fèi)調(diào)整機(jī)制和物業(yè)服務(wù)監(jiān)督機(jī)制，對(duì)于促進(jìn)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展意義重大。物業(yè)費(fèi)價(jià)格的調(diào)整主要有兩種途徑，一是業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商一致后予以調(diào)整。二是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，在具備合同約定的條件時(shí)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。

如果物業(yè)公司擅自上漲物業(yè)費(fèi)，業(yè)主可以采取多種形式維護(hù)自身的合法權(quán)益：一是向物價(jià)部門和街道物業(yè)主管部門投訴，由相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查，對(duì)違規(guī)違法的，可依法責(zé)令改正并予以行政處罰；二是由業(yè)主委員會(huì)向法院提起違約訴訟，要求物業(yè)公司按照合同約定履行相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)義務(wù)；三是業(yè)主個(gè)人可根據(jù)實(shí)際情況的不同，提起相應(yīng)訴訟。

4、如果業(yè)主無故拒交物業(yè)費(fèi)，有什么法律后果？

如果業(yè)主未能如期交物業(yè)費(fèi)，無疑是構(gòu)成了違約行為，按照相關(guān)規(guī)定，該行為有可能需要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同是一種民事合同，當(dāng)業(yè)主無故拒交物業(yè)費(fèi)時(shí)，首先違反了合同約定。合同中通常會(huì)規(guī)定違約金條款，違約金的比例可能因合同而異。例如，合同可能約定違約金為欠費(fèi)金額的一定比例（如每日萬(wàn)分之三），隨著欠費(fèi)時(shí)間的延長(zhǎng)，違約金的數(shù)額也會(huì)相應(yīng)增加。

若經(jīng)過物業(yè)公司的多次書面催告后，業(yè)主依然未對(duì)所欠的物業(yè)費(fèi)進(jìn)行補(bǔ)交，那么物業(yè)管理方有權(quán)依據(jù)法律程序起訴欠費(fèi)業(yè)主。當(dāng)業(yè)主無正當(dāng)理由拒交物業(yè)費(fèi)時(shí)，則很可能面臨敗訴，此時(shí)業(yè)主必須按照判決書的要求支付相應(yīng)的費(fèi)用。如果業(yè)主仍然拒不支付，物業(yè)公司可以申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。在強(qiáng)制執(zhí)行過程中，業(yè)主的銀行賬戶可能會(huì)被凍結(jié)，個(gè)人財(cái)產(chǎn)可能會(huì)被查封、拍賣，以償還拖欠的物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用。

另外，進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行后，如果業(yè)主仍拒交物業(yè)費(fèi)，那么業(yè)主將面臨被法院列為失信被執(zhí)行人、被限制高消費(fèi)等強(qiáng)制措施，在申請(qǐng)銀行貸款、乘坐飛機(jī)軟臥、其他高消費(fèi)等方方面面都可能會(huì)受到限制。拒絕履行判決行為情節(jié)嚴(yán)重的，甚至?xí)?gòu)成拒不執(zhí)行判決、裁定罪。

（稿件來源 法治日?qǐng)?bào)）

作者 朱嬋嬋

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