自民法典新增居住權相關規(guī)定以來，這一制度就引起了社會的廣泛關注。近期，《北京市居住權登記試行辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《辦法》）公布，居住權制度再次引發(fā)熱議。

民法典規(guī)定：“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規(guī)定。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。”

居住權如何登記、如何變更、如何撤銷、跟房屋相關其他權利出現(xiàn)沖突時如何處理，都成為隨之而來的問題。

《辦法》共26條，包括總則、首次登記、變更登記、注銷登記、其他規(guī)定及附則六方面內容，明確了辦理居住權登記的具體流程，強調設立居住權的不動產用途必須為“住宅”，且居住權不得繼承和轉讓；增加了以生效法律文書設立居住權的情形；規(guī)定已辦理居住權登記不影響辦理不動產轉移、抵押登記。

北京出現(xiàn)多起居住權糾紛

2021年，自然資源部在民法典施行后選取了15個城市開展居住權登記試點工作，試點城市包括重慶、安徽合肥、湖北武漢、山東濟南、四川成都、湖南長沙、浙江杭州等。

《關于〈北京市居住權登記試行辦法（征求意見稿）〉的起草說明》提到，“我市雖未被納入試點城市，但同步持續(xù)開展政策研究，為解決現(xiàn)實需要，落實司法判決，草擬了本《辦法》”。

從實際情況看，北京目前尚不能進行居住權登記，且的確已經出現(xiàn)多起因居住權引發(fā)的司法判決。

“2022年年初買房時，得知民法典規(guī)定房子里可以設立居住權，怕買到手的房子沒辦法住，我就向北京市不動產登記中心咨詢自己要買的房子是否設有居住權，窗口辦事人員稱‘目前沒有窗口受理居住權設立和查詢業(yè)務’。”劉磊（化名）經多方了解到，即使民法典已經規(guī)定可以登記設立居住權，但2022年時北京市朝陽區(qū)還未開始居住權登記。

《法治周末》記者還查詢到北京市第一中級人民法院曾發(fā)布過一起相關案例，明確再婚喪偶老年人可基于去世配偶遺囑取得房屋居住權。

案例中，被繼承人楊某某與劉某某是再婚夫妻。楊某甲、楊某乙是楊某某與前妻的女兒。楊某某生前訂立遺囑，內容為“某某房產產權歸女兒楊某乙所有。但使用權可給其現(xiàn)任妻子劉某某供其永久居住。但如遇以下情形（1.出租；2.再婚；3.買賣等有違夫妻關系的情形），其居住權收回，楊某乙有處置權。”后楊某某去世。劉某某認為房屋屬于夫妻共同財產，并主張對房屋享有居住權。

北京市第一中級人民法院經審理后認為，楊某某在遺囑中寫明再婚老伴可取得的是“永久”性居住權利，而且依據(jù)遺囑內容，只有符合特殊情形時，遺囑繼承人楊某乙才可以依法處分房屋。楊某某生前與劉某某共同居住于涉案房屋，楊某某在此為劉某某設定居住權，有為再婚老伴老年生活安定、避免勞累奔波的考量，應予尊重。法院判決，涉案房屋由劉某某享有完全居住權，楊某乙于房屋可辦理不動產登記之日起三十日內配合劉某某辦理居住權登記。

依照此判決，當北京無法進行居住權登記時，法院的判決就會落空。

發(fā)稿前，《法治周末》記者致電北京市朝陽區(qū)不動產登記中心，工作人員回復稱：“目前北京市朝陽區(qū)還沒有關于居住權登記的業(yè)務，無法登記居住權，即使依據(jù)法院生效的判決也沒有辦法進行登記。”

值得注意的是，依據(jù)不動產登記有關法規(guī)規(guī)定，《辦法》在合同設立和遺囑設立居住權之外，還增加了以確認居住權的生效法律文書設立居住權的情形：若以人民法院、仲裁機構的生效法律文書確認設立居住權，當事人可以單方面向不動產登記機構申請首次登記，并提交不動產登記申請書、身份證件、確認設立居住權的生效法律文書。

北京市不動產法研究會理事王佳紅告訴《法治周末》記者：“以合同、遺囑或是生效判決確認的居住權，居住權人應當?shù)较鄳獧C關進行居住權登記，居住權也自登記時設立。如因登記機關缺少登記程序無法登記可能會導致判決無法落地?！?/p>

居住權經過登記才可產生效力

根據(jù)民法典規(guī)定，設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

王佳紅表示，居住權給了特定人群一定的保障：“居住權制度出臺前就有老人在遺囑中為再婚配偶設立居住權益的案例。但在實踐中，再婚配偶的居住權益卻很難得到保障。很多子女繼承房產進行產權登記后就對房產進行售賣，房屋產權人更換后，再婚配偶就無法再享有居住的權利了。在居住權制度出臺后，一旦居住權人進行居住權登記，無論房產如何處分，居住權人的權利都能得到保障?！?/p>

王佳紅還透露，在夫妻離婚的情形下，居住權也能起到關鍵作用：“在離婚案件中，經常出現(xiàn)為保障另一方生活而給予其居住權益的情況，但如果居住權未做登記，后期也難免會出現(xiàn)對房屋進行售賣后弱勢一方的居住權益受損的情況。”

而記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，并非所有城市都在民法典施行后開展了居住權登記工作。

首都經濟貿易大學法學院民商法教研室主任陳磊在接受《法治周末》記者采訪時表示：“居住權的設立、變更和消滅的具體程序和標準在不同地區(qū)可能存在差異。盡管民法典規(guī)定居住權應當?shù)怯浬В趯嶋H操作中，由于種種原因導致部分居住權未能及時登記，居住權就會產生爭議?！?/p>

北京盈科（上海）律師事務所全球合伙人郭韌告訴《法治周末》記者：“民法典設立居住權并作出相關規(guī)定后，如果能夠作居住權登記是最好的，但是如果由于種種原因沒有進行居住權登記，居住權又出現(xiàn)爭議的時候，法院是否認定居住權的有效性，要結合實際情況，如果雙方都認可居住權合同或者遺囑的有效性，法院通常會認定居住權成立，但是如果任何一方覺得居住權的設立可能損害其他人的利益或者其他情況，那法院有可能不認定居住權成立。”

天津的一起案例中，法院就認定居住權人應按照該合同約定居住在案涉房屋內直到百年之后，且居住權人應依法到登記機構申請居住權登記。

薛某山（男）與李某榮（女）原系夫妻，2017年5月，雙方達成協(xié)議約定：薛某山將某房屋拆遷后獲得的還遷房交由李某榮永久居住，直至李某榮“百年”后返還，在居住期間，薛某山不得以任何借口出租或出售。2019年9月25日，薛某山獲得還遷房，李某榮要求居住該房屋，但薛某山不履行協(xié)議內容，故李某榮向法院提起訴訟。

天津市東麗區(qū)人民法院認為，居住權人有權按照合同的約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活的需要。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。本案中，雙方于2017年5月簽訂的協(xié)議書系雙方當事人的真實意思表示，為有效合同。原告李某榮應按照該合同約定居住在被告薛某山所有的天津市東麗區(qū)某房屋內，直到原告百年之后。且原告應依法到登記機構申請居住權登記。

2021年5月19日，東麗區(qū)法院作出判決：確認原告李某榮對坐落于天津市東麗區(qū)某某房屋享有居住權，被告薛某山于本判決生效之日起十五日內協(xié)助原告李某榮到登記機構申請居住權登記。

不過在采訪中，有專家提醒，在可以做居住權登記的城市，一定要在居住權合同簽署后及時登記，否則權利可能會受損。

廣州公證處公證員葉俊萍曾講述一對老夫婦因未及時登記居住權而無法享受居住權益的案例。

“李女士和劉先生是再婚夫妻，劉先生為方便孫子上學，將福利房過戶給自己兒子，同時這對老夫婦在公證處設定了居住權，但未按公證員提醒去辦理居住權登記。劉先生去世后，其兒子因公司破產要賣房子，李女士因未登記居住權，導致居住權合同無法限制繼子對房屋的任意處置?！比~俊萍說，居住權需要經過登記才發(fā)生物權的效力。保險起見，要到相關部門登記備案，以保護自已的權益。

在陳磊看來，《辦法》明確了居住權登記的程序和要求，有助于減少實踐中的爭議，更好地保護各方當事人的合法權益。

居住權人與不動產權利人的利益需平衡

房屋買賣中，如果買到了設立有居住權的房子怎么辦？是近三年來跟居住權相關的熱議問題之一。

“買到登記了居住權的房子，原來的房主說‘我要再住十年’?！痹谏缃黄脚_上就有網友求助，他的朋友買的二手房里面被登記了居住權，現(xiàn)在產權人沒辦法住進去。

已經開始居住權登記試點城市的網友支招：“買房子前一定要讓原房主到不動產中心打印一份產權調查，確認有沒有居住權？如有，設了多久？不然很可能會出現(xiàn)‘房子歸你、但你住不了’的尷尬情況?！??

“不動產權利人雖然可以過戶有居住權的房屋，但不能消滅居住權，根據(jù)物權的優(yōu)先性原則，一旦居住權依法設立，它就具有對抗所有權人的效力，這意味著即使所有權人想要出售房屋，也不能剝奪居住權人的居住權，居住權不會因為產權人信息的轉變而發(fā)生變化。擁有居住權的人雖然沒有房屋所有權，但可長時間甚至終生居住，受到法律保護，而購房者只能等居住權期限屆滿或者居住權人死亡，才能擁有房屋全部的使用權?！标惱谡f。

此次《辦法》中也明確，已辦理居住權登記的，不影響辦理不動產轉移、抵押登記，但不動產登記機構應告知受讓方和抵押權人居住權登記情況。

對于此類情況，王佳紅提醒：“如果新物權人權益受損，可追究前房主的法律責任，如要求解除合同、退回房款，也可主張賠償?！?/p>

陳磊認為，在保障居住權人利益的同時也不能忽視不動產權利人的權益。

“在探討居住權登記制度時，如何平衡居住權人和不動產權利人之間的利益，《辦法》還需要做更全面的考量和精細的設計，否則將可能導致不動產權利人排斥設立居住權或者不那么輕易地同意設立居住權。從長遠來看，要合理確定雙方當事人的權利與義務，盡量在居住權合同中明確居住權的期限、居住的條件和要求、合同解除的條件以及是否允許出借、出租房屋等相關事項，盡量從明晰合同權利義務這一角度，減少涉居住權相關糾紛的發(fā)生。同時，在居住權與房屋所有權發(fā)生沖突后，要注意利益平衡，避免出現(xiàn)側重保護一方利益、導致另一方利益嚴重受損的情況?！标惱谡f。

此外，他還提出，有必要謹慎地設立居住權的撤銷程序：“撤銷居住權的理由可以包括居住權人嚴重違反合同約定，比如，故意破壞房屋或非法轉租；居住權人不再需要該權利，如已找到新的住所；或是存在欺詐行為導致居住權設立的基礎不真實等情況。如果居住權被撤銷，還應該提供一定的救濟措施，比如提供臨時住房或適當補償，以減輕對居住權人的不利影響?！?/p>

王佳紅指出，《辦法》對居住權登記的程序進行了明確，但還有一些地方需要細化：“《辦法》中規(guī)定‘以共有的不動產設立居住權的，應當經全體共有人一致同意’，北京目前很多房產都有銀行貸款，如果銀行作為抵押權人不同意，就無法做居住權登記，無形地縮小了居住權登記范圍；以遺囑設立居住權時，不動產登記機關對生效遺囑的確認程序需要更加明確?！?/p>

（稿件來源 法治周末）

《法治周末》記者 孟偉

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