自民法典新增居住權(quán)相關(guān)規(guī)定以來，這一制度就引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。近期，《北京市居住權(quán)登記試行辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《辦法》）公布，居住權(quán)制度再次引發(fā)熱議。

民法典規(guī)定：“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。”

居住權(quán)如何登記、如何變更、如何撤銷、跟房屋相關(guān)其他權(quán)利出現(xiàn)沖突時(shí)如何處理，都成為隨之而來的問題。

《辦法》共26條，包括總則、首次登記、變更登記、注銷登記、其他規(guī)定及附則六方面內(nèi)容，明確了辦理居住權(quán)登記的具體流程，強(qiáng)調(diào)設(shè)立居住權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)用途必須為“住宅”，且居住權(quán)不得繼承和轉(zhuǎn)讓；增加了以生效法律文書設(shè)立居住權(quán)的情形；規(guī)定已辦理居住權(quán)登記不影響辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記。

北京出現(xiàn)多起居住權(quán)糾紛

2021年，自然資源部在民法典施行后選取了15個(gè)城市開展居住權(quán)登記試點(diǎn)工作，試點(diǎn)城市包括重慶、安徽合肥、湖北武漢、山東濟(jì)南、四川成都、湖南長沙、浙江杭州等。

《關(guān)于〈北京市居住權(quán)登記試行辦法（征求意見稿）〉的起草說明》提到，“我市雖未被納入試點(diǎn)城市，但同步持續(xù)開展政策研究，為解決現(xiàn)實(shí)需要，落實(shí)司法判決，草擬了本《辦法》”。

從實(shí)際情況看，北京目前尚不能進(jìn)行居住權(quán)登記，且的確已經(jīng)出現(xiàn)多起因居住權(quán)引發(fā)的司法判決。

“2022年年初買房時(shí)，得知民法典規(guī)定房子里可以設(shè)立居住權(quán)，怕買到手的房子沒辦法住，我就向北京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心咨詢自己要買的房子是否設(shè)有居住權(quán)，窗口辦事人員稱‘目前沒有窗口受理居住權(quán)設(shè)立和查詢業(yè)務(wù)’。”劉磊（化名）經(jīng)多方了解到，即使民法典已經(jīng)規(guī)定可以登記設(shè)立居住權(quán)，但2022年時(shí)北京市朝陽區(qū)還未開始居住權(quán)登記。

《法治周末》記者還查詢到北京市第一中級(jí)人民法院曾發(fā)布過一起相關(guān)案例，明確再婚喪偶老年人可基于去世配偶遺囑取得房屋居住權(quán)。

案例中，被繼承人楊某某與劉某某是再婚夫妻。楊某甲、楊某乙是楊某某與前妻的女兒。楊某某生前訂立遺囑，內(nèi)容為“某某房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸女兒楊某乙所有。但使用權(quán)可給其現(xiàn)任妻子劉某某供其永久居住。但如遇以下情形（1.出租；2.再婚；3.買賣等有違夫妻關(guān)系的情形），其居住權(quán)收回，楊某乙有處置權(quán)。”后楊某某去世。劉某某認(rèn)為房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，并主張對房屋享有居住權(quán)。

北京市第一中級(jí)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，楊某某在遺囑中寫明再婚老伴可取得的是“永久”性居住權(quán)利，而且依據(jù)遺囑內(nèi)容，只有符合特殊情形時(shí)，遺囑繼承人楊某乙才可以依法處分房屋。楊某某生前與劉某某共同居住于涉案房屋，楊某某在此為劉某某設(shè)定居住權(quán)，有為再婚老伴老年生活安定、避免勞累奔波的考量，應(yīng)予尊重。法院判決，涉案房屋由劉某某享有完全居住權(quán)，楊某乙于房屋可辦理不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三十日內(nèi)配合劉某某辦理居住權(quán)登記。

依照此判決，當(dāng)北京無法進(jìn)行居住權(quán)登記時(shí)，法院的判決就會(huì)落空。

發(fā)稿前，《法治周末》記者致電北京市朝陽區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心，工作人員回復(fù)稱：“目前北京市朝陽區(qū)還沒有關(guān)于居住權(quán)登記的業(yè)務(wù)，無法登記居住權(quán)，即使依據(jù)法院生效的判決也沒有辦法進(jìn)行登記。”

值得注意的是，依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)法規(guī)規(guī)定，《辦法》在合同設(shè)立和遺囑設(shè)立居住權(quán)之外，還增加了以確認(rèn)居住權(quán)的生效法律文書設(shè)立居住權(quán)的情形：若以人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書確認(rèn)設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人可以單方面向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請首次登記，并提交不動(dòng)產(chǎn)登記申請書、身份證件、確認(rèn)設(shè)立居住權(quán)的生效法律文書。

北京市不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)理事王佳紅告訴《法治周末》記者：“以合同、遺囑或是生效判決確認(rèn)的居住權(quán)，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)?shù)较鄳?yīng)機(jī)關(guān)進(jìn)行居住權(quán)登記，居住權(quán)也自登記時(shí)設(shè)立。如因登記機(jī)關(guān)缺少登記程序無法登記可能會(huì)導(dǎo)致判決無法落地。”

居住權(quán)經(jīng)過登記才可產(chǎn)生效力

根據(jù)民法典規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

王佳紅表示，居住權(quán)給了特定人群一定的保障：“居住權(quán)制度出臺(tái)前就有老人在遺囑中為再婚配偶設(shè)立居住權(quán)益的案例。但在實(shí)踐中，再婚配偶的居住權(quán)益卻很難得到保障。很多子女繼承房產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記后就對房產(chǎn)進(jìn)行售賣，房屋產(chǎn)權(quán)人更換后，再婚配偶就無法再享有居住的權(quán)利了。在居住權(quán)制度出臺(tái)后，一旦居住權(quán)人進(jìn)行居住權(quán)登記，無論房產(chǎn)如何處分，居住權(quán)人的權(quán)利都能得到保障。”

王佳紅還透露，在夫妻離婚的情形下，居住權(quán)也能起到關(guān)鍵作用：“在離婚案件中，經(jīng)常出現(xiàn)為保障另一方生活而給予其居住權(quán)益的情況，但如果居住權(quán)未做登記，后期也難免會(huì)出現(xiàn)對房屋進(jìn)行售賣后弱勢一方的居住權(quán)益受損的情況?！?/p>

而記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，并非所有城市都在民法典施行后開展了居住權(quán)登記工作。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院民商法教研室主任陳磊在接受《法治周末》記者采訪時(shí)表示：“居住權(quán)的設(shè)立、變更和消滅的具體程序和標(biāo)準(zhǔn)在不同地區(qū)可能存在差異。盡管民法典規(guī)定居住權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)怯浬?，但在?shí)際操作中，由于種種原因?qū)е虏糠志幼?quán)未能及時(shí)登記，居住權(quán)就會(huì)產(chǎn)生爭議?！?/p>

北京盈科（上海）律師事務(wù)所全球合伙人郭韌告訴《法治周末》記者：“民法典設(shè)立居住權(quán)并作出相關(guān)規(guī)定后，如果能夠作居住權(quán)登記是最好的，但是如果由于種種原因沒有進(jìn)行居住權(quán)登記，居住權(quán)又出現(xiàn)爭議的時(shí)候，法院是否認(rèn)定居住權(quán)的有效性，要結(jié)合實(shí)際情況，如果雙方都認(rèn)可居住權(quán)合同或者遺囑的有效性，法院通常會(huì)認(rèn)定居住權(quán)成立，但是如果任何一方覺得居住權(quán)的設(shè)立可能損害其他人的利益或者其他情況，那法院有可能不認(rèn)定居住權(quán)成立?！?/p>

天津的一起案例中，法院就認(rèn)定居住權(quán)人應(yīng)按照該合同約定居住在案涉房屋內(nèi)直到百年之后，且居住權(quán)人應(yīng)依法到登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。

薛某山（男）與李某榮（女）原系夫妻，2017年5月，雙方達(dá)成協(xié)議約定：薛某山將某房屋拆遷后獲得的還遷房交由李某榮永久居住，直至李某榮“百年”后返還，在居住期間，薛某山不得以任何借口出租或出售。2019年9月25日，薛某山獲得還遷房，李某榮要求居住該房屋，但薛某山不履行協(xié)議內(nèi)容，故李某榮向法院提起訴訟。

天津市東麗區(qū)人民法院認(rèn)為，居住權(quán)人有權(quán)按照合同的約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活的需要。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。本案中，雙方于2017年5月簽訂的協(xié)議書系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，為有效合同。原告李某榮應(yīng)按照該合同約定居住在被告薛某山所有的天津市東麗區(qū)某房屋內(nèi)，直到原告百年之后。且原告應(yīng)依法到登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。

2021年5月19日，東麗區(qū)法院作出判決：確認(rèn)原告李某榮對坐落于天津市東麗區(qū)某某房屋享有居住權(quán)，被告薛某山于本判決生效之日起十五日內(nèi)協(xié)助原告李某榮到登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。

不過在采訪中，有專家提醒，在可以做居住權(quán)登記的城市，一定要在居住權(quán)合同簽署后及時(shí)登記，否則權(quán)利可能會(huì)受損。

廣州公證處公證員葉俊萍曾講述一對老夫婦因未及時(shí)登記居住權(quán)而無法享受居住權(quán)益的案例。

“李女士和劉先生是再婚夫妻，劉先生為方便孫子上學(xué)，將福利房過戶給自己兒子，同時(shí)這對老夫婦在公證處設(shè)定了居住權(quán)，但未按公證員提醒去辦理居住權(quán)登記。劉先生去世后，其兒子因公司破產(chǎn)要賣房子，李女士因未登記居住權(quán)，導(dǎo)致居住權(quán)合同無法限制繼子對房屋的任意處置?！比~俊萍說，居住權(quán)需要經(jīng)過登記才發(fā)生物權(quán)的效力。保險(xiǎn)起見，要到相關(guān)部門登記備案，以保護(hù)自已的權(quán)益。

在陳磊看來，《辦法》明確了居住權(quán)登記的程序和要求，有助于減少實(shí)踐中的爭議，更好地保護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

居住權(quán)人與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的利益需平衡

房屋買賣中，如果買到了設(shè)立有居住權(quán)的房子怎么辦？是近三年來跟居住權(quán)相關(guān)的熱議問題之一。

“買到登記了居住權(quán)的房子，原來的房主說‘我要再住十年’。”在社交平臺(tái)上就有網(wǎng)友求助，他的朋友買的二手房里面被登記了居住權(quán)，現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)人沒辦法住進(jìn)去。

已經(jīng)開始居住權(quán)登記試點(diǎn)城市的網(wǎng)友支招：“買房子前一定要讓原房主到不動(dòng)產(chǎn)中心打印一份產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)有沒有居住權(quán)？如有，設(shè)了多久？不然很可能會(huì)出現(xiàn)‘房子歸你、但你住不了’的尷尬情況?！??

“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人雖然可以過戶有居住權(quán)的房屋，但不能消滅居住權(quán)，根據(jù)物權(quán)的優(yōu)先性原則，一旦居住權(quán)依法設(shè)立，它就具有對抗所有權(quán)人的效力，這意味著即使所有權(quán)人想要出售房屋，也不能剝奪居住權(quán)人的居住權(quán)，居住權(quán)不會(huì)因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)人信息的轉(zhuǎn)變而發(fā)生變化。擁有居住權(quán)的人雖然沒有房屋所有權(quán)，但可長時(shí)間甚至終生居住，受到法律保護(hù)，而購房者只能等居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡，才能擁有房屋全部的使用權(quán)?！标惱谡f。

此次《辦法》中也明確，已辦理居住權(quán)登記的，不影響辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記，但不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)告知受讓方和抵押權(quán)人居住權(quán)登記情況。

對于此類情況，王佳紅提醒：“如果新物權(quán)人權(quán)益受損，可追究前房主的法律責(zé)任，如要求解除合同、退回房款，也可主張賠償?！?/p>

陳磊認(rèn)為，在保障居住權(quán)人利益的同時(shí)也不能忽視不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)益。

“在探討居住權(quán)登記制度時(shí)，如何平衡居住權(quán)人和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人之間的利益，《辦法》還需要做更全面的考量和精細(xì)的設(shè)計(jì)，否則將可能導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人排斥設(shè)立居住權(quán)或者不那么輕易地同意設(shè)立居住權(quán)。從長遠(yuǎn)來看，要合理確定雙方當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)，盡量在居住權(quán)合同中明確居住權(quán)的期限、居住的條件和要求、合同解除的條件以及是否允許出借、出租房屋等相關(guān)事項(xiàng)，盡量從明晰合同權(quán)利義務(wù)這一角度，減少涉居住權(quán)相關(guān)糾紛的發(fā)生。同時(shí)，在居住權(quán)與房屋所有權(quán)發(fā)生沖突后，要注意利益平衡，避免出現(xiàn)側(cè)重保護(hù)一方利益、導(dǎo)致另一方利益嚴(yán)重受損的情況?！标惱谡f。

此外，他還提出，有必要謹(jǐn)慎地設(shè)立居住權(quán)的撤銷程序：“撤銷居住權(quán)的理由可以包括居住權(quán)人嚴(yán)重違反合同約定，比如，故意破壞房屋或非法轉(zhuǎn)租；居住權(quán)人不再需要該權(quán)利，如已找到新的住所；或是存在欺詐行為導(dǎo)致居住權(quán)設(shè)立的基礎(chǔ)不真實(shí)等情況。如果居住權(quán)被撤銷，還應(yīng)該提供一定的救濟(jì)措施，比如提供臨時(shí)住房或適當(dāng)補(bǔ)償，以減輕對居住權(quán)人的不利影響?！?/p>

王佳紅指出，《辦法》對居住權(quán)登記的程序進(jìn)行了明確，但還有一些地方需要細(xì)化：“《辦法》中規(guī)定‘以共有的不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共有人一致同意’，北京目前很多房產(chǎn)都有銀行貸款，如果銀行作為抵押權(quán)人不同意，就無法做居住權(quán)登記，無形地縮小了居住權(quán)登記范圍；以遺囑設(shè)立居住權(quán)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對生效遺囑的確認(rèn)程序需要更加明確。”

（稿件來源 法治周末）

《法治周末》記者 孟偉

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