根據(jù)財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布的2019年第74號(hào)《公告》規(guī)定：房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹等情形，不征收個(gè)人所得稅，具體內(nèi)容如下： 

　　房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)收入，按照“偶然所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。按照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）第一條規(guī)定，符合以下情形的，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅： 

　　（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹； 

　　（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人； 

　　（三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。 

　　前款所稱受贈(zèng)收入的應(yīng)納稅所得額按照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）第四條規(guī)定計(jì)算。 

　　

　　不收個(gè)稅不代表沒(méi)有任何稅費(fèi)產(chǎn)生，讓我們以王先生為例。王先生在北京市海淀區(qū)核心路段有一套面積100平米的房產(chǎn)，價(jià)值約為800萬(wàn)元，希望將房屋過(guò)戶給女兒。 

　　

1

繼承：評(píng)估+測(cè)繪+公證+登記

　　如果房子是法定繼承人繼承，契稅、增值稅及其附加稅和個(gè)稅都是免征，只要繳納核定價(jià)格0.05%的印花稅，而2019年1月1日起，對(duì)小規(guī)模納稅人按50%幅度減征印花稅，因此只需繳納0.025%的印花稅。 

　　不過(guò)，除有已經(jīng)生效的法院針對(duì)繼承做出的判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)外，房產(chǎn)繼承需要辦理繼承權(quán)公證，會(huì)產(chǎn)生一筆公證費(fèi)。證明財(cái)產(chǎn)繼承、贈(zèng)與、接受遺贈(zèng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照梯度執(zhí)行： 

　　

　　繼承權(quán)公證收費(fèi)： 

　?、偈芤骖~20萬(wàn)元以下的部分，按不超過(guò)1.2%收取; 

　?、诔^(guò)20萬(wàn)元不滿50萬(wàn)元的部分，按不超過(guò)1%收取; 

　　③超過(guò)50萬(wàn)元不滿500萬(wàn)元的部分，按不超過(guò)0.8%收取; 

　?、艹^(guò)500萬(wàn)元不滿1000萬(wàn)元的部分，按不超過(guò)0.5%收取;超過(guò)1000萬(wàn)元的部分，按不超過(guò)0.1%收取。 

　　

　　另外，房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估也會(huì)產(chǎn)生一筆費(fèi)用，根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值的高低不同采用差額定律累進(jìn)方式來(lái)計(jì)算（具體以當(dāng)?shù)貫闇?zhǔn)） 

　　

　　房產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)： 

　?、?nbsp;   房產(chǎn)價(jià)格總額100萬(wàn)元以下（含100）的部分，累進(jìn)計(jì)費(fèi)率5‰； 

　?、?nbsp;   101以上至1000萬(wàn)元的部分，累進(jìn)計(jì)費(fèi)率2.5‰; 

　?、?nbsp;   1001以上至2000萬(wàn)元的部分，累進(jìn)計(jì)費(fèi)率1.5‰; 

　?、?nbsp;   2001以上至5000萬(wàn)元的部分，累進(jìn)計(jì)費(fèi)率0.8‰; 

　?、?nbsp;   5001以上至8000萬(wàn)元的部分，累進(jìn)計(jì)費(fèi)率0.4‰; 

　?、?nbsp;   8001以上至10000萬(wàn)元的部分，累進(jìn)計(jì)費(fèi)率0.2‰; 

　?、?nbsp;   10000以上部分，累進(jìn)計(jì)費(fèi)率0.1‰。 

　　

　　王先生這套價(jià)值800萬(wàn)元的房產(chǎn)，會(huì)產(chǎn)生4萬(wàn)元的公證費(fèi)，房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估費(fèi)用2.25萬(wàn)元，印花稅需繳納2000元，100元登記費(fèi)，5元權(quán)證印花稅，繼承方合計(jì)需要花費(fèi)6.4605萬(wàn)元。 

　　 

　　注意：房產(chǎn)繼承分為法定繼承人繼承和非法定繼承人遺囑繼承兩種方式，非法定繼承人遺囑繼承的，要征收契稅。法定繼承人繼承時(shí)，需出示死亡證明以及繼承人和被繼承人的親屬關(guān)系；非法定繼承人遺囑繼承時(shí)，則要提交被繼承人所立的遺囑原件。 

　　

2

贈(zèng)與：需支付3%契稅

 

　　

　　稅務(wù)工作人員介紹，房屋贈(zèng)與直系親屬，贈(zèng)與人免征增值稅及附加、個(gè)人所得稅，按規(guī)定需要繳納核定價(jià)格0.05%的印花稅，但根據(jù)印花稅減征政策，印花稅只需按照0.025%繳納。另外，受贈(zèng)人需繳納契稅，契稅的稅率為核定價(jià)格的3%。贈(zèng)與在雙方到場(chǎng)的情況下可到房產(chǎn)所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心直接辦理，若贈(zèng)與方不能到場(chǎng)則需要辦理贈(zèng)與委托公證，公證費(fèi)以公證處報(bào)價(jià)為準(zhǔn)。 

　　王先生這套價(jià)值800萬(wàn)元的房產(chǎn)，印花稅需繳納2000元，5元權(quán)證印花稅，24萬(wàn)元契稅，受贈(zèng)人合計(jì)需要花費(fèi)約24.2萬(wàn)元。 

　　 

　　注意：房屋贈(zèng)與產(chǎn)生的契稅由受贈(zèng)方繳納，印花稅雙方都需要繳納。 

　　

3

買賣：最低只需支付1%的契稅

 

　　

　　王先生聽(tīng)朋友說(shuō)買賣過(guò)戶最便宜，真的是這樣么？

　　

　　北京地區(qū)現(xiàn)有房屋買賣契稅政策如下所示： 

　　

　?、?nbsp;個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）：若房屋面積≤90㎡，契稅稅率為1%；若房屋面積＞90㎡，契稅稅率為1.5%。 

　?、?nbsp;其他，契稅稅率為3%，無(wú)減免情況。 

　　

　　其他稅收項(xiàng)目： 

　　

　　①印花稅：個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅 

　?、谠鲋刀悾簼M兩年可以免交 

　　③滿五唯一：房屋是滿五唯一的，是可以免收增值稅和個(gè)稅的，只需要繳納契稅就行了，如果買房是首套房，最高只用繳納1.5%的契稅。滿五年起算點(diǎn)，一是，新房辦產(chǎn)權(quán)證都需要交契稅，交了契稅就會(huì)有契稅發(fā)票，契稅發(fā)票上的日期可以用來(lái)計(jì)算房屋是否滿兩年，滿五年；二是，產(chǎn)權(quán)證上面有日期，也就是辦理產(chǎn)權(quán)證的日期，這個(gè)日期可以用來(lái)計(jì)算房屋是否滿兩年，滿五年。這兩個(gè)日期實(shí)行孰先原則，也就是那個(gè)日期在前就按照哪個(gè)時(shí)間計(jì)算。 

　　

　　王先生這套價(jià)值800萬(wàn)元的房產(chǎn)，若女兒為首套房按照1.5%計(jì)算，會(huì)產(chǎn)生12萬(wàn)元契稅，買受人合計(jì)需要花費(fèi)12萬(wàn)元。 

　　 

　　注意：無(wú)論是贈(zèng)與房屋還是繼承房屋，再出售時(shí)都需要繳納房款額的20%的個(gè)人所得稅。 

　　

4

特別的夫妻房產(chǎn)更名

　　在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。因此，在婚姻續(xù)存期間，夫妻間進(jìn)行房產(chǎn)證更名的，只需攜帶歸屬協(xié)議、房產(chǎn)證、結(jié)婚證到房產(chǎn)所在地不動(dòng)產(chǎn)登記中心窗口辦理即可。 

　　

 

　　

總結(jié)

　　倘若父母健在，想把房子給子女或其他直系親屬，選擇買賣會(huì)比贈(zèng)與更為劃算。如果受讓人不考慮再次出賣，繼承仍是最優(yōu)惠的過(guò)戶方式。 

　　

　　（上述結(jié)果是依據(jù)北京地區(qū)現(xiàn)有相關(guān)政策，對(duì)主要費(fèi)用組成進(jìn)行的計(jì)算，實(shí)踐中應(yīng)以相關(guān)部門最新收費(fèi)辦法為準(zhǔn)）