個(gè)稅出新規(guī),家庭房產(chǎn)如何過(guò)戶最優(yōu)惠
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根據(jù)財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布的2019年第74號(hào)《公告》規(guī)定:房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹等情形,不征收個(gè)人所得稅,具體內(nèi)容如下:
房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與他人的,受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)收入,按照“偶然所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。按照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2009〕78號(hào))第一條規(guī)定,符合以下情形的,對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅:
(一)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;
(二)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;
(三)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡,依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。
前款所稱受贈(zèng)收入的應(yīng)納稅所得額按照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2009〕78號(hào))第四條規(guī)定計(jì)算。
不收個(gè)稅不代表沒(méi)有任何稅費(fèi)產(chǎn)生,讓我們以王先生為例。王先生在北京市海淀區(qū)核心路段有一套面積100平米的房產(chǎn),價(jià)值約為800萬(wàn)元,希望將房屋過(guò)戶給女兒。
1繼承:評(píng)估+測(cè)繪+公證+登記
如果房子是法定繼承人繼承,契稅、增值稅及其附加稅和個(gè)稅都是免征,只要繳納核定價(jià)格0.05%的印花稅,而2019年1月1日起,對(duì)小規(guī)模納稅人按50%幅度減征印花稅,因此只需繳納0.025%的印花稅。
不過(guò),除有已經(jīng)生效的法院針對(duì)繼承做出的判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)外,房產(chǎn)繼承需要辦理繼承權(quán)公證,會(huì)產(chǎn)生一筆公證費(fèi)。證明財(cái)產(chǎn)繼承、贈(zèng)與、接受遺贈(zèng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),按照梯度執(zhí)行:
繼承權(quán)公證收費(fèi):
?、偈芤骖~20萬(wàn)元以下的部分,按不超過(guò)1.2%收取;
?、诔^(guò)20萬(wàn)元不滿50萬(wàn)元的部分,按不超過(guò)1%收取;
③超過(guò)50萬(wàn)元不滿500萬(wàn)元的部分,按不超過(guò)0.8%收取;
?、艹^(guò)500萬(wàn)元不滿1000萬(wàn)元的部分,按不超過(guò)0.5%收取;超過(guò)1000萬(wàn)元的部分,按不超過(guò)0.1%收取。
另外,房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估也會(huì)產(chǎn)生一筆費(fèi)用,根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值的高低不同采用差額定律累進(jìn)方式來(lái)計(jì)算(具體以當(dāng)?shù)貫闇?zhǔn))
房產(chǎn)評(píng)估收費(fèi):
?、?nbsp; 房產(chǎn)價(jià)格總額100萬(wàn)元以下(含100)的部分,累進(jìn)計(jì)費(fèi)率5‰;
?、?nbsp; 101以上至1000萬(wàn)元的部分,累進(jìn)計(jì)費(fèi)率2.5‰;
?、?nbsp; 1001以上至2000萬(wàn)元的部分,累進(jìn)計(jì)費(fèi)率1.5‰;
?、?nbsp; 2001以上至5000萬(wàn)元的部分,累進(jìn)計(jì)費(fèi)率0.8‰;
?、?nbsp; 5001以上至8000萬(wàn)元的部分,累進(jìn)計(jì)費(fèi)率0.4‰;
?、?nbsp; 8001以上至10000萬(wàn)元的部分,累進(jìn)計(jì)費(fèi)率0.2‰;
?、?nbsp; 10000以上部分,累進(jìn)計(jì)費(fèi)率0.1‰。
王先生這套價(jià)值800萬(wàn)元的房產(chǎn),會(huì)產(chǎn)生4萬(wàn)元的公證費(fèi),房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估費(fèi)用2.25萬(wàn)元,印花稅需繳納2000元,100元登記費(fèi),5元權(quán)證印花稅,繼承方合計(jì)需要花費(fèi)6.4605萬(wàn)元。
注意:房產(chǎn)繼承分為法定繼承人繼承和非法定繼承人遺囑繼承兩種方式,非法定繼承人遺囑繼承的,要征收契稅。法定繼承人繼承時(shí),需出示死亡證明以及繼承人和被繼承人的親屬關(guān)系;非法定繼承人遺囑繼承時(shí),則要提交被繼承人所立的遺囑原件。
2贈(zèng)與:需支付3%契稅
稅務(wù)工作人員介紹,房屋贈(zèng)與直系親屬,贈(zèng)與人免征增值稅及附加、個(gè)人所得稅,按規(guī)定需要繳納核定價(jià)格0.05%的印花稅,但根據(jù)印花稅減征政策,印花稅只需按照0.025%繳納。另外,受贈(zèng)人需繳納契稅,契稅的稅率為核定價(jià)格的3%。贈(zèng)與在雙方到場(chǎng)的情況下可到房產(chǎn)所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心直接辦理,若贈(zèng)與方不能到場(chǎng)則需要辦理贈(zèng)與委托公證,公證費(fèi)以公證處報(bào)價(jià)為準(zhǔn)。
王先生這套價(jià)值800萬(wàn)元的房產(chǎn),印花稅需繳納2000元,5元權(quán)證印花稅,24萬(wàn)元契稅,受贈(zèng)人合計(jì)需要花費(fèi)約24.2萬(wàn)元。
注意:房屋贈(zèng)與產(chǎn)生的契稅由受贈(zèng)方繳納,印花稅雙方都需要繳納。
3買賣:最低只需支付1%的契稅
王先生聽(tīng)朋友說(shuō)買賣過(guò)戶最便宜,真的是這樣么?
北京地區(qū)現(xiàn)有房屋買賣契稅政策如下所示:
?、?nbsp;個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房(家庭成員包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女,下同):若房屋面積≤90㎡,契稅稅率為1%;若房屋面積>90㎡,契稅稅率為1.5%。
?、?nbsp;其他,契稅稅率為3%,無(wú)減免情況。
其他稅收項(xiàng)目:
①印花稅:個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅
?、谠鲋刀悾簼M兩年可以免交
③滿五唯一:房屋是滿五唯一的,是可以免收增值稅和個(gè)稅的,只需要繳納契稅就行了,如果買房是首套房,最高只用繳納1.5%的契稅。滿五年起算點(diǎn),一是,新房辦產(chǎn)權(quán)證都需要交契稅,交了契稅就會(huì)有契稅發(fā)票,契稅發(fā)票上的日期可以用來(lái)計(jì)算房屋是否滿兩年,滿五年;二是,產(chǎn)權(quán)證上面有日期,也就是辦理產(chǎn)權(quán)證的日期,這個(gè)日期可以用來(lái)計(jì)算房屋是否滿兩年,滿五年。這兩個(gè)日期實(shí)行孰先原則,也就是那個(gè)日期在前就按照哪個(gè)時(shí)間計(jì)算。
王先生這套價(jià)值800萬(wàn)元的房產(chǎn),若女兒為首套房按照1.5%計(jì)算,會(huì)產(chǎn)生12萬(wàn)元契稅,買受人合計(jì)需要花費(fèi)12萬(wàn)元。
注意:無(wú)論是贈(zèng)與房屋還是繼承房屋,再出售時(shí)都需要繳納房款額的20%的個(gè)人所得稅。
4特別的夫妻房產(chǎn)更名
在婚姻關(guān)系存續(xù)期間,房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有,變更為夫妻雙方共有或另一方所有的,或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有,變更為其中一方所有的,或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有,雙方約定、變更共有份額的,免征契稅。因此,在婚姻續(xù)存期間,夫妻間進(jìn)行房產(chǎn)證更名的,只需攜帶歸屬協(xié)議、房產(chǎn)證、結(jié)婚證到房產(chǎn)所在地不動(dòng)產(chǎn)登記中心窗口辦理即可。
總結(jié)
倘若父母健在,想把房子給子女或其他直系親屬,選擇買賣會(huì)比贈(zèng)與更為劃算。如果受讓人不考慮再次出賣,繼承仍是最優(yōu)惠的過(guò)戶方式。
(上述結(jié)果是依據(jù)北京地區(qū)現(xiàn)有相關(guān)政策,對(duì)主要費(fèi)用組成進(jìn)行的計(jì)算,實(shí)踐中應(yīng)以相關(guān)部門最新收費(fèi)辦法為準(zhǔn))
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