夫妻房產(chǎn)經(jīng)一方擅自處分,如何維權
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生活中,很多人發(fā)現(xiàn)原本屬于夫妻共有的房屋被另一方擅自出賣,這種情況該如何維權?購房合同是否有效?房屋能否追回?又該如何向無權處分人索賠呢?一千鎊小劉將從以下幾個方面幫助大家了解此類案件。
夫妻共有房產(chǎn)
夫妻婚姻關系存續(xù)期間取得的財產(chǎn),包括不動產(chǎn)和動產(chǎn),未約定其他財產(chǎn)制的,夫妻雙方對共有物不分份額地共同享有權利并承擔義務。
因此,處分共有房產(chǎn)時,夫妻沒有另外約定的,須經(jīng)雙方同意,方可處分。否則,屬于無權處分。
例外:《婚姻法解釋(一)》第17條規(guī)定,夫妻彼此享有“鑰匙權”,因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn),任何一方有權獨立決定,無需他方同意(房產(chǎn)處分不屬于日常生活需要)。
遭遇無權處分,你該怎么辦?
《婚姻法解釋(三)》第11條規(guī)定,一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權登記手續(xù),另一方主張追回該房屋的,人民法院不予支持。
此條款就是我們常說的 “善意取得制度”
用“普通話”解釋就是,符合善意取得的買房人,可以合法取得經(jīng)無權處分的房屋。
善意取得五步走
1
不動產(chǎn)登記簿出現(xiàn)權屬登記錯誤
不動產(chǎn)登記簿權屬登記錯誤≠房產(chǎn)證權屬登記錯誤,房產(chǎn)證的公信力不足以支撐善意取得。
例如,夫妻共同房產(chǎn)只登記在其中一人名下。
2
不動產(chǎn)的登記名義人以自己的名義對該不動產(chǎn)實施無權處分
例如,不動產(chǎn)登記簿中只登記夫妻中一人,此人對該房產(chǎn)擅自出售
3
買受人于買受時為善意
注意:要求買受人在完成不動產(chǎn)物權轉移登記之時為善意,既不知道轉讓人無權處分,也對不知情無重大過失
(夫妻另一方主張不構成善意取得的,應承擔舉證證明責任)
4
出賣人以合理的價格出售
注意:以不合理的對價或無償?shù)馁浥c、繼承行為取得房產(chǎn)的不屬于善意取得
5
已經(jīng)為受讓人辦理完畢不動產(chǎn)過戶登記
注意:不動產(chǎn)所有權善意取得,以登記為生效要件
6
1~5全部符合,買受人構成善意取得,夫妻另一方無法追回房產(chǎn),只能在離婚時請求擅自出賣人對無權處分行為造成的損失進行賠償。
活學活用,下面哪種情形可能構成善意取得
一夫妻共有房產(chǎn),不動產(chǎn)登記簿上登記的權利人為夫妻雙方,夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同二夫妻共有房產(chǎn),不動產(chǎn)登記簿上登記的權利人為夫妻一方,此登記人與第三人簽訂房屋買賣合同三夫妻共有房產(chǎn),不動產(chǎn)登記薄上登記的權利人為夫妻一方,非登記人與第三人簽訂房屋買賣合同
答案來啦
只有第二種情形在出現(xiàn)夫妻一方擅自出賣共有房屋時可以使用善意取得制度,符合善意取得的,夫妻另一方無法追回房屋;不符合善意取得的,此次房屋買賣無效,房屋可被追回。
其他兩種情況,因無權處分導致此次買賣無效,房屋可被追回。
房屋被追回后,買受人有權依據(jù)房屋買賣合同要求出賣人承擔相應的違約責任。
無權處分是什么?
《物權法》第97條規(guī)定,擅自對共有物進行法律處分,如出賣、抵押等,構成無權處分,轉接到善意取得制度。
注意:無權處分不影響合同的效力,若無其他效力瑕疵,合同有效,若買受人無法構成善意取得,可依據(jù)房屋買賣合同向出賣人要求違約損害賠償。
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