生活中，很多人發(fā)現(xiàn)原本屬于夫妻共有的房屋被另一方擅自出賣，這種情況該如何維權？購房合同是否有效？房屋能否追回？又該如何向無權處分人索賠呢？一千鎊小劉將從以下幾個方面幫助大家了解此類案件。

　　

　　夫妻共有房產(chǎn)

　　

　　夫妻婚姻關系存續(xù)期間取得的財產(chǎn)，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)，未約定其他財產(chǎn)制的，夫妻雙方對共有物不分份額地共同享有權利并承擔義務。 

　　因此，處分共有房產(chǎn)時，夫妻沒有另外約定的，須經(jīng)雙方同意，方可處分。否則，屬于無權處分。 

　　例外：《婚姻法解釋（一）》第17條規(guī)定，夫妻彼此享有“鑰匙權”，因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)，任何一方有權獨立決定，無需他方同意（房產(chǎn)處分不屬于日常生活需要）。 

　　

　　遭遇無權處分，你該怎么辦？

　　

　　《婚姻法解釋（三）》第11條規(guī)定，一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

　　

　　此條款就是我們常說的 “善意取得制度” 

　　用“普通話”解釋就是，符合善意取得的買房人，可以合法取得經(jīng)無權處分的房屋。 

　　

　　善意取得五步走 

　　

　　1

　　

　　不動產(chǎn)登記簿出現(xiàn)權屬登記錯誤 

　　不動產(chǎn)登記簿權屬登記錯誤≠房產(chǎn)證權屬登記錯誤，房產(chǎn)證的公信力不足以支撐善意取得。 

　　例如，夫妻共同房產(chǎn)只登記在其中一人名下。 

　　

2

　　不動產(chǎn)的登記名義人以自己的名義對該不動產(chǎn)實施無權處分 

　　例如，不動產(chǎn)登記簿中只登記夫妻中一人，此人對該房產(chǎn)擅自出售 

　　

3

　　買受人于買受時為善意 

　　注意：要求買受人在完成不動產(chǎn)物權轉移登記之時為善意，既不知道轉讓人無權處分，也對不知情無重大過失 

　　（夫妻另一方主張不構成善意取得的，應承擔舉證證明責任） 

　　

4

　　出賣人以合理的價格出售 

　　注意：以不合理的對價或無償?shù)馁浥c、繼承行為取得房產(chǎn)的不屬于善意取得 

　　

5

　　已經(jīng)為受讓人辦理完畢不動產(chǎn)過戶登記 

　　注意：不動產(chǎn)所有權善意取得，以登記為生效要件 

　　

6

　　1~5全部符合，買受人構成善意取得，夫妻另一方無法追回房產(chǎn)，只能在離婚時請求擅自出賣人對無權處分行為造成的損失進行賠償。 

　　

　　活學活用，下面哪種情形可能構成善意取得 

　　

一

夫妻共有房產(chǎn)，不動產(chǎn)登記簿上登記的權利人為夫妻雙方，夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同

二

夫妻共有房產(chǎn)，不動產(chǎn)登記簿上登記的權利人為夫妻一方，此登記人與第三人簽訂房屋買賣合同

三

夫妻共有房產(chǎn)，不動產(chǎn)登記薄上登記的權利人為夫妻一方，非登記人與第三人簽訂房屋買賣合同

　　答案來啦  

　　

　　只有第二種情形在出現(xiàn)夫妻一方擅自出賣共有房屋時可以使用善意取得制度，符合善意取得的，夫妻另一方無法追回房屋；不符合善意取得的，此次房屋買賣無效，房屋可被追回。 

　　其他兩種情況，因無權處分導致此次買賣無效，房屋可被追回。 

　　房屋被追回后，買受人有權依據(jù)房屋買賣合同要求出賣人承擔相應的違約責任。 

　　

　　

 

　　無權處分是什么？ 

　　

　　《物權法》第97條規(guī)定，擅自對共有物進行法律處分，如出賣、抵押等，構成無權處分，轉接到善意取得制度。 

　　注意：無權處分不影響合同的效力，若無其他效力瑕疵，合同有效，若買受人無法構成善意取得，可依據(jù)房屋買賣合同向出賣人要求違約損害賠償。