跟《民法典》學(xué)“居住權(quán)”
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第一篇
居住權(quán)首次立法!
《民法典》
第三百六十六條規(guī)定:
居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定,對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán),以滿足生活居住的需要。
第三百六十七條規(guī)定:
設(shè)立居住權(quán),當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括下列條款:
(一)當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所;
(二)住宅的位置;
(三)居住的條件和要求;
(四)居住權(quán)期限;
(五)解決爭(zhēng)議的方法。
第三百六十八條規(guī)定:
居住權(quán)無(wú)償設(shè)立,但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的,應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。
居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。
第三百六十九條規(guī)定:
居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租,但是當(dāng)事人另有約定的除外。
第三百七十條規(guī)定:
居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的,居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的,應(yīng)當(dāng)即使辦理注銷登記。
第三百七十一條規(guī)定:
以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的,參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。
居住權(quán)會(huì)給我們的生活
帶來(lái)哪些影響?
購(gòu)買二手房時(shí),不僅需要查詢房屋的權(quán)屬、司法查封、設(shè)立抵押等情況,還應(yīng)注意查詢房屋是否登記有居住權(quán)。一旦房屋的居住權(quán)在房管局登記了,居住權(quán)就成立了。
如果購(gòu)買了設(shè)立居住權(quán)的房屋,不能趕走居住權(quán)人。
男女結(jié)婚,如果婚房系一方的婚前財(cái)產(chǎn)或者父母的財(cái)產(chǎn),要不要加配偶另一方的名字,往往帶來(lái)諸多家庭矛盾。
有了居住權(quán)可以選擇給另一方登記居住權(quán),而不用讓渡房屋的所有權(quán),從而解決此類矛盾。
以房養(yǎng)老,是指老人將房子抵押給金融機(jī)構(gòu),獲得養(yǎng)老金直到去世?,F(xiàn)實(shí)中存在一些機(jī)構(gòu)以此為名,騙取老人房產(chǎn),導(dǎo)致老人不知不覺(jué)中房產(chǎn)被賤賣,最終賠了房子又失去了住所。
如果在簽訂“以房養(yǎng)老”抵押貸款協(xié)議時(shí),設(shè)立老人的居住權(quán),這一權(quán)利就一直存續(xù)到老人去世,在老人有生之年誰(shuí)都無(wú)法剝奪其居住權(quán),這無(wú)疑能阻止金融騙局的形成。
老人的生活一直由親戚朋友照管的,老人一旦給親戚設(shè)立居住權(quán),他去世后,即便房子為子女所繼承,親朋仍享有居住權(quán)。
如果居住權(quán)設(shè)定的時(shí)間是終生的,親朋可以住到其去世為止,子女即便拿到了不動(dòng)產(chǎn)證,也沒(méi)有權(quán)利將其趕出,也不能出租該房產(chǎn)。當(dāng)然,親朋只能居住,沒(méi)有資格進(jìn)行轉(zhuǎn)讓買賣,親朋的子女也無(wú)法獲得繼承權(quán)。
(1)為了孫子女劃片入學(xué),老人需要在生前將房產(chǎn)過(guò)戶給子女,如果在過(guò)戶時(shí)雙方訂立了居住權(quán)協(xié)議,并為老人辦理了居住權(quán)登記,則不用再擔(dān)心房產(chǎn)過(guò)戶給子女后自己可能居無(wú)定所的問(wèn)題;
(2)夫妻一方可以在遺囑中以夫妻共同房產(chǎn)中自己的部分為另一半設(shè)立居住權(quán),保證子女在爭(zhēng)奪遺產(chǎn)時(shí)不影響另一半的居住使用。
北京中聞律師事務(wù)所
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