法律似乎都和糟心事有關(guān)

所以貼心的小編十一消失了

今天又要扛起普法大旗

繼續(xù)為大家揭秘物業(yè)糾紛

上一期硬貨篇中提到前期物業(yè)服務(wù) 

一種開發(fā)商為便利業(yè)主先行選定的物業(yè)服務(wù) 

但你知道嗎

這種物業(yè)服務(wù)可以由業(yè)主大會決定終止

 

河南濮陽中院判決某業(yè)委會訴某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

——業(yè)主委員會有權(quán)解除前期物業(yè)服務(wù)合同 

裁判要旨

　　業(yè)主大會系業(yè)主自治性組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)主委員會已另行與其他物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，其有權(quán)解除前期物業(yè)服務(wù)合同。
　　 

案件速覽

2011

7月21日 

某開發(fā)商與某物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議
 

2014

7月21日 

前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議到期 

2017 

8、9月 

業(yè)主大會、業(yè)主委員會相繼成立 

2018

3月23日 

業(yè)主委員會通知不再要求原物業(yè)公司提供服務(wù) 

2018

5月 

業(yè)主委員會與另一物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，通知原物業(yè)公司終止前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議并撤離 

終審

裁判 

判決原物業(yè)公司于判決生效后十五日內(nèi)搬離某小區(qū) 

具體案情

　　2011年7月21日，被告某物業(yè)管理有限公司（以下簡稱某物業(yè)公司）與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，由被告某物業(yè)公司對某小區(qū)實施物業(yè)管理服務(wù)，合同期限自2011年7月21日至2014年7月21日。
　　2017年8月16日該小區(qū)所在縣鎮(zhèn)人民政府根據(jù)某小區(qū)籌備設(shè)立業(yè)主委員會的申請，作出同意籌備設(shè)立業(yè)主委員會的批復(fù)。2017年9月3日，該小區(qū)召開業(yè)主大會，選舉成立某小區(qū)業(yè)主委員會（以下簡稱某業(yè)委會），且小區(qū)所在縣鎮(zhèn)人民政府批復(fù)認可全體業(yè)主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會程序符合相關(guān)規(guī)定，選舉結(jié)果有效，小區(qū)業(yè)委會遂向房地產(chǎn)管理局登記備案。

2018年3月23日，小區(qū)業(yè)委會發(fā)出通知，不再要求某物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，并附有408戶業(yè)主簽字，后于2018年5月8日與另一物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。2018年5月9日，業(yè)委會向被告某物業(yè)公司發(fā)出通知，并送達其工作人員，要求終止前期物業(yè)合同，三天內(nèi)撤離小區(qū)，并移交物業(yè)用房及相關(guān)資料。但被告某物業(yè)公司以小區(qū)業(yè)委會成立不合法，不具備訴訟主體資格；其與小區(qū)業(yè)主簽訂的系正式物業(yè)合同，不是前期物業(yè)合同；業(yè)委會要先經(jīng)過業(yè)主大會解聘才能選聘新的物業(yè)服務(wù)公司等為由進行抗辯。雙方多次協(xié)商無果，故某業(yè)委會訴至法院。
　　

裁判

河南省濮陽縣人民法院經(jīng)審理認為，業(yè)主大會系業(yè)主自治性組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《物業(yè)解釋》）第十條的規(guī)定，業(yè)主委員會有權(quán)提起訴訟，故某業(yè)委會在本案中作為原告提起訴訟，主體適格。某小區(qū)于2017年9月3日召開業(yè)主大會，并選舉成立業(yè)主委員會，前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議履行期限為2011年7月21日至2014年7月21日，被告某物業(yè)公司未被繼續(xù)選聘為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且業(yè)主委員會已另行與其他物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，被告某物業(yè)公司不存在繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的情形，雙方之間前期物業(yè)服務(wù)合同終止。判決被告某物業(yè)公司于判決生效后十五日內(nèi)搬離某小區(qū)，并依照《物業(yè)解釋》第十條規(guī)定，移交相關(guān)設(shè)備等。
　　案件宣判后，被告某物業(yè)公司提起上訴，濮陽市中級人民法院經(jīng)審理后判決駁回上訴，維持原判。 

案件評析

業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立需要經(jīng)批準(zhǔn)嗎？

不需要。 

業(yè)主大會的成立以及業(yè)主委員會的選舉均屬于小區(qū)業(yè)主對小區(qū)事務(wù)的一種自我管理、自我約束機制。業(yè)主委員會的成立及其成員的產(chǎn)生等事項均屬于小區(qū)業(yè)主行使管理權(quán)的內(nèi)容。 

根據(jù)物權(quán)法第七十五條規(guī)定：“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助”。不是經(jīng)過有關(guān)部門的批準(zhǔn)、認可。行使管理權(quán)的主體為小區(qū)業(yè)主，除行政主管機關(guān)基于行政管理的需要外，其他組織和個人無權(quán)對業(yè)主委員會成立及其產(chǎn)生進行干預(yù)，本案中某物業(yè)公司并非小區(qū)業(yè)主，無權(quán)對業(yè)主委員會成立的相關(guān)事宜提出異議。 

什么是前期物業(yè)服務(wù)合同？

判斷是否屬于前期物業(yè)服務(wù)合同主要應(yīng)以物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否由業(yè)主大會選聘為標(biāo)準(zhǔn)。 

在業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，無論是建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還是業(yè)主與建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從性質(zhì)上均屬于前期物業(yè)服務(wù)合同的范疇。 

物業(yè)公司與小區(qū)部分業(yè)主簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，該服務(wù)合同性質(zhì)如何認定？

物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的對象是小區(qū)全體業(yè)主，負責(zé)的是整個小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，不能等同于一般民事主體之間的合同簽訂，更不能只考慮單個業(yè)主的意思表示。若將簽訂物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利交到小區(qū)各個業(yè)主手中，就很難對小區(qū)事務(wù)進行有效的自我管理，且本案中涉及部分業(yè)主所簽服務(wù)合同的簽訂時間均在小區(qū)業(yè)主大會召開、業(yè)委會成立之前，其從性質(zhì)上來說，還是屬于前期物業(yè)服務(wù)合同的范疇。 

業(yè)主委員會如何解除前期物業(yè)服務(wù)合同？

依照《物業(yè)管理條例》第二十六條：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止?！?nbsp;

在業(yè)主大會召開并選舉業(yè)主委員后，若業(yè)主委員會已經(jīng)另行選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，前期物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止；此處需要注意的是無論前期物業(yè)服務(wù)合同中是否約定服務(wù)期限，在前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)過程中，若業(yè)主大會召開并成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會另行選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)均終止。 

這是因為隨著小區(qū)建設(shè)完成，業(yè)主的不斷入住，業(yè)主對于小區(qū)事務(wù)如何管理的需求不斷增加，新的需求也不斷出現(xiàn)，考慮到建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與這種不斷增加的業(yè)主需求之間存在差距，應(yīng)將選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利交到業(yè)主手中，這也是小區(qū)業(yè)主行使小區(qū)事務(wù)自治權(quán)利的必然要求。