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不滿服務(wù)拖欠物業(yè)費證據(jù)不足判全額支付

日期:2022-09-01

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不滿服務(wù)拖欠物業(yè)費證據(jù)不足判全額支付

法治日報全媒體記者  徐偉倫

□ 法治日報全媒體通訊員 黃慧婧

樓下鄰居安裝排煙管道不當(dāng),樓上住戶不堪其擾,認(rèn)為物業(yè)公司未盡到監(jiān)督管理職責(zé),為此要求減免物業(yè)費。對于這一糾紛,北京市第一中級人民法院審理后認(rèn)為,業(yè)主主張的物業(yè)費減免事由主要與鄰居住戶的行為有關(guān),現(xiàn)有證據(jù)不能充分證明物業(yè)公司存在違約行為,據(jù)此不能構(gòu)成減免物業(yè)費的理由,業(yè)主應(yīng)當(dāng)全額繳納物業(yè)費。

法院查明,姜女士為案涉小區(qū)某號樓304號房屋業(yè)主。200710月,小區(qū)業(yè)主大會(甲方)與小信公司(乙方)簽訂《物業(yè)服務(wù)委托合同》,約定由小信公司為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。2012年之后,雙方又簽訂了3份《物業(yè)服務(wù)委托合同》,其中約定,對業(yè)主和物業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》和甲方批準(zhǔn)的物業(yè)管理制度的行為,乙方有責(zé)任和權(quán)利根據(jù)情節(jié)輕重,采取勸說、批評、警告、制止,并及時將有關(guān)情況報告甲方,以上行為如觸犯法律法規(guī),應(yīng)及時報告有關(guān)部門;在采取前述措施時,應(yīng)嚴(yán)格遵守有關(guān)法律法規(guī)及《業(yè)主公約》的規(guī)定;在業(yè)主委員會要求下,乙方有責(zé)任和權(quán)利對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法律法規(guī)及《業(yè)主公約》的規(guī)定,給小區(qū)公共利益造成較大損失的行為進(jìn)行訴訟;對于個別住戶(物業(yè)使用人)損害公共設(shè)施、設(shè)備,和侵害公共利益的行為有要求賠償?shù)臋?quán)利,收到的賠償款項須用于相關(guān)公共設(shè)施、設(shè)備的修復(fù)。

由于對物業(yè)服務(wù)不滿意,姜女士未繳納201221日至20191231日期間的物業(yè)服務(wù)費共計1.5萬余元。為此,小信公司向法院提起訴訟,請求判令姜女士支付上述拖欠的物業(yè)費。

對此,姜女士表示,由于小信公司未提前通知暖氣試水,導(dǎo)致其家新安裝的暖氣設(shè)備漏水將樓下204號房屋地板損壞,其賠償了204號住戶損失3080元;此外,204號住戶入住時將廚房外墻打穿安裝了排煙管道,排出的廢氣對姜女士家及小區(qū)環(huán)境造成了影響,進(jìn)而影響到姜女士正常賣房。姜女士認(rèn)為,小信公司對上述問題監(jiān)管不力,不予解決,導(dǎo)致了自己遭受損失,因此要求減免物業(yè)費。

一審法院經(jīng)過審理,判令姜女士支付涉案期間欠繳的物業(yè)費15406.77元。

姜女士不服,向北京一中院提起上訴,認(rèn)為樓下204業(yè)主將外墻打穿安裝了排煙管,對著自家的客廳排放廢氣,導(dǎo)致其房屋賣不出去,小信公司沒有履行監(jiān)督、制止、管理的職責(zé),存在不作為,要求改判支付一半的物業(yè)費。

對此,小信公司辯稱,姜女士與204號房業(yè)主之間的糾紛應(yīng)是相鄰關(guān)系糾紛,應(yīng)另案起訴,同時強調(diào)公司自身并沒有執(zhí)法權(quán)。

北京一中院審理后認(rèn)為,小信公司與小區(qū)業(yè)主大會簽訂了物業(yè)服務(wù)委托合同,上述合同系雙方真實意思表示,且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,應(yīng)屬有效合同,對小區(qū)全體業(yè)主具有法律約束力,雙方均應(yīng)按合同約定履行自己的義務(wù)。姜女士主張小信公司的物業(yè)服務(wù)不到位應(yīng)減半繳納物業(yè)費,但其主張的事由主要與樓下住戶的行為有關(guān),現(xiàn)有證據(jù)不能充分證明小信公司在履行合同過程中存在嚴(yán)重違約行為,故姜女士以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量為由要求減半繳納物業(yè)費,在小信公司不認(rèn)可的情況下,法院不予支持。

據(jù)此,北京一中院終審判決駁回上訴,維持原判。

對物業(yè)評價應(yīng)綜合考量整體利益

隨著我國城鎮(zhèn)化的推進(jìn),小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司間的物業(yè)服務(wù)合同糾紛頻發(fā)。在物業(yè)公司起訴追繳物業(yè)費的案件中,業(yè)主常以物業(yè)服務(wù)不到位為由要求減免費用。

法官表示,在處理此類糾紛時,應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到物業(yè)服務(wù)是一種全天候、不間斷、全方位、多層次、動態(tài)的過程性服務(wù),在對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評價時不宜僅依據(jù)短時間內(nèi)個別的、局部的問題加以判定,而應(yīng)對小區(qū)整體的服務(wù)情況和持續(xù)狀態(tài)進(jìn)行多方位全面考量。雖然每位業(yè)主均有權(quán)依據(jù)自己的標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)服務(wù)進(jìn)行評價,但物業(yè)服務(wù)具有公共性,在判斷相關(guān)費用的交納是否應(yīng)當(dāng)減免時,不能僅僅依據(jù)某個或某些業(yè)主的評價,還需要考慮全體業(yè)主的整體利益。

本案中,業(yè)主主張的物業(yè)費減免事由主要與樓下住戶糾紛有關(guān),現(xiàn)有證據(jù)不能充分證明物業(yè)公司存在違約行為,因此法院對業(yè)主的主張未予支持。

法官提示,物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系既是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系,又是相互依存的關(guān)系,只有在業(yè)主足額繳納物業(yè)費的情況下,物業(yè)公司才可以提供更好的優(yōu)質(zhì)服務(wù);物業(yè)公司則應(yīng)本著誠實信用、服務(wù)第一的原則,努力提高服務(wù)質(zhì)量,以此贏得業(yè)主對物業(yè)服務(wù)工作的理解與支持。

(轉(zhuǎn)載自法治網(wǎng),來源:法治日報—法制網(wǎng))

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